Obra nueva y vivienda unifamiliar en Tenerife
Construir de cero en Tenerife no empieza en la obra, empieza en el solar y en lo que el planeamiento te deja hacer con él. Antes de hablar de precios hay que saber qué edificabilidad tienes, qué proyecto exige el ayuntamiento y qué técnico lo firma. Aquí te ordenamos el camino completo, de la parcela a la primera ocupación.
Visita técnica y presupuesto gratuitos en toda la isla. Respuesta en menos de 24 h laborables.
Una obra nueva no se presupuesta por metro cuadrado a ojo, y quien te da un precio antes de ver el solar y el proyecto te está dando un número inventado. El coste sale del proyecto de ejecución: hasta que un técnico no define cimentación, estructura, envolvente e instalaciones, no hay mediciones sobre las que calcular nada.
Nuestro papel aquí es doble. Antes del proyecto te ayudamos a entender qué se puede construir y con qué orden de magnitud te vas a encontrar. Con el proyecto en la mano, presupuestamos partida por partida, contratamos a los gremios que ejecutan cada capítulo y coordinamos la obra hasta el final. La dirección facultativa la lleva siempre el técnico, que es una figura independiente y obligatoria.
Qué incluye este servicio
- Estudio previo del solar. Qué dice el planeamiento del municipio, qué superficie puedes construir, retranqueos, alturas y ocupación. Es lo primero, porque condiciona todo lo demás.
- Coordinación con el equipo técnico. Te ponemos en contacto con arquitecto y arquitecto técnico, y trabajamos con el proyecto que ellos redactan y dirigen, sin invadir sus competencias.
- Presupuesto por capítulos sobre mediciones de proyecto. Movimiento de tierras, cimentación, estructura, cerramientos, cubierta, instalaciones, acabados y urbanización exterior, cada uno con su número.
- Gestión de la licencia de obra mayor. Preparación del expediente, presentación y seguimiento hasta la concesión, con el ayuntamiento que corresponda.
- Contratación y coordinación de los gremios de cada capítulo. Ferrallistas, encofradores, albañilería, instaladores y acabados, entrando cada uno en su momento y no antes.
- Control de acopios y plazos de material. En una isla el suministro manda: pedir tarde una carpintería o un pavimento especial puede parar la obra semanas.
- Acompañamiento hasta el final de obra. Documentación de instalaciones, certificados de los instaladores habilitados y todo lo que hace falta para tramitar la primera ocupación.
Qué NO incluye
Esta lista es tan importante como la anterior y casi nadie la publica. Cualquiera de estas cosas se puede añadir al presupuesto: lo que no queremos es que aparezca a mitad de obra como una sorpresa.
- La compra del solar y los gastos de la operación, que son anteriores y ajenos a la obra.
- Los honorarios de arquitecto, arquitecto técnico y estudios técnicos obligatorios como el geotécnico o el de seguridad y salud: se contratan directamente con cada profesional.
- Las tasas municipales de licencia y los impuestos asociados a la construcción, que abona la propiedad.
- Las acometidas de las compañías suministradoras de luz y agua, cuyos derechos de enganche los factura la compañía y no la obra.
- El mobiliario, la cocina de diseño y la decoración, salvo que se incorporen como partida propia y presupuestada.
- Los sobrecostes derivados de un terreno que resulta ser distinto de lo que decía el estudio geotécnico, que se valoran cuando aparecen y se aprueban por escrito.
Cuánto cuesta en Tenerife
No publicamos un precio por metro cuadrado de obra nueva porque no tenemos un rango propio que podamos defender, y prefiero decírtelo a inventarlo. Lo que sí podemos explicarte es exactamente cómo se calcula el tuyo.
- Se parte del presupuesto de ejecución material del proyecto. El técnico redacta mediciones capítulo por capítulo, y sobre esas mediciones se piden precios reales a los gremios. Sin proyecto no hay mediciones, y sin mediciones cualquier cifra es un adivinanza.
- La estructura y la cimentación dependen del terreno. Un solar en roca, uno en ladera con desnivel fuerte y uno con relleno que obliga a pilotar dan tres presupuestos muy distintos para la misma casa. Por eso el geotécnico se hace antes y no después.
- La envolvente (cerramientos, cubierta y carpintería exterior) es donde más se decide el coste y también el confort futuro. En costa, con salitre y sol directo, la carpintería y los herrajes tienen que ser de otra categoría que en medianías.
- Las instalaciones se calculan aparte: electricidad, fontanería, saneamiento, clima si lo hay, y previsión para solar o aerotermia. Dejar los pasos previstos en obra cuesta poco; abrirlos después cuesta mucho.
- Los acabados son la partida más elástica y la que puedes mover a tu gusto sin tocar el resto. Aquí es donde de verdad decides si tu casa se va a la parte alta o baja del rango.
- Se suman los costes indirectos: medios auxiliares, seguridad y salud, gestión de residuos y acometidas provisionales de obra. Van siempre en el presupuesto, nunca en letra pequeña.
Cualquier cifra que te demos antes de tener proyecto es orientativa y está sujeta a la visita al solar y a las mediciones definitivas. En Canarias se aplica IGIC en lugar de IVA y aparece siempre desglosado en el presupuesto.
Plazos
10 – 18 meses
Desde que se encarga el proyecto hasta que la casa está terminada suele pasar entre un año y año y medio, y la obra propiamente dicha es solo una parte de ese tiempo. La redacción del proyecto y la tramitación de la licencia de obra mayor consumen una porción importante que no depende de la velocidad a la que se levanten los muros. Dentro de la obra, los tiempos duros son los del hormigón, que no se aceleran, y los de suministro de carpintería y materiales especiales, que en la isla conviene pedir con mucha antelación. Los plazos administrativos los marca cada ayuntamiento y no los podemos comprometer nosotros.
Cómo trabajamos
Gestionamos la obra y la ejecutan gremios profesionales de la isla seleccionados por nosotros para cada partida. No tenemos cuadrilla en nómina y preferimos decirlo antes que después: tú firmas un solo contrato, hablas con una sola persona y nosotros respondemos del conjunto. Lo explicamos sin adornos en sobre nosotros.
- Visita técnicaVamos a la vivienda, medimos y revisamos instalaciones. Gratis.
- Presupuesto cerradoEn 3-5 días: cada partida con precio, calidades y plazo.
- Licencia y calendarioTramitamos el permiso y encadenamos los gremios sin tiempos muertos.
- Obra con seguimientoAvance con fotos. Cualquier cambio se aprueba antes de hacerse.
- EntregaRepaso final contigo y lista de remates cerrada.
Recreación El orden real de una obra nueva
Mucha gente llega preguntando cuánto cuesta construir su casa cuando todavía no sabe qué le deja construir el planeamiento. Este es el orden que evita disgustos.
- Comprobar qué se puede edificar en el solar: superficie, altura, retranqueos y usos permitidos por el planeamiento municipal.
- Encargar el estudio geotécnico, porque de él dependen la cimentación y una parte grande del presupuesto.
- Contratar el proyecto de arquitectura y definir con el técnico el programa de la vivienda.
- Presupuestar la ejecución sobre las mediciones del proyecto, ya con precios reales de gremios.
- Tramitar la licencia de obra mayor y esperar a tenerla concedida antes de mover una máquina.
- Ejecutar la obra con dirección facultativa y coordinación de gremios.
- Cerrar la documentación final y tramitar la primera ocupación.
Cómo trabajamos en obra nueva
Gestionamos el proceso completo y contratamos la ejecución con gremios profesionales de la isla, cada uno especializado en su capítulo. No somos la dirección facultativa ni la sustituimos: esa figura es del técnico que firma el proyecto, y su independencia es una garantía para ti, no un trámite.
Lo que aportamos es que alguien tenga la obra entera en la cabeza a la vez: que el instalador sepa lo que va a hacer el albañil la semana siguiente, que el material esté en el solar cuando hace falta y que tú tengas un número al que llamar en vez de una cadena de responsabilidades difusa.
Dónde damos este servicio
En toda la isla de Tenerife. Nuestra oficina está en Arona, y trabajamos en las cuatro comarcas: área metropolitana, norte, sur y valle de güímar. La visita técnica es gratuita en cualquier municipio.
Preguntas frecuentes
Las preguntas que más nos hacen en las visitas. Si la tuya no está, pregúntanosla directamente.
¿Podéis construir en cualquier terreno que compre?
No. En Tenerife hay mucho suelo que no es edificable, o que lo es con condiciones muy restrictivas, y eso lo decide el planeamiento del municipio, no el vendedor. Antes de comprar merece la pena comprobarlo, y si nos preguntas antes de firmar te decimos qué mirar. Si el suelo no admite lo que quieres hacer, te lo diremos claramente.
¿Necesito arquitecto obligatoriamente?
Sí. Una vivienda de obra nueva es obra mayor y exige proyecto redactado por arquitecto y dirección facultativa durante la ejecución. No es opcional ni se puede sustituir por una memoria. Trabajamos con el técnico que elijas o te presentamos alguno con el que ya hemos coordinado obras.
¿Se puede construir por fases para repartir el gasto?
Hasta cierto punto. La estructura, la envolvente y las instalaciones tienen que quedar completas para poder ocupar la vivienda legalmente. Lo que sí se puede dejar para más adelante es la urbanización exterior, la piscina, algunos acabados o el ajardinado. Conviene decidirlo en proyecto, para dejar previstos los pasos y no romper después lo recién hecho.
¿Cuánto tarda la licencia de obra mayor?
Depende del ayuntamiento, de la carga de trabajo de su oficina técnica y de si el expediente entra completo a la primera. No te vamos a dar un número de días porque sería inventarlo. Lo que sí controlamos es la parte que está en nuestra mano: que la documentación esté bien y completa desde el primer día, que es lo que de verdad acorta el trámite.
¿Merece la pena dejar prevista aerotermia o solar desde el principio?
Dejar previstos los pasos de tubería, los espacios técnicos y la reserva eléctrica cuesta muy poco durante la obra y te ahorra romper después. Otra cosa es instalar los equipos ya: eso depende de tu uso y de si en el clima de la isla te sale a cuenta, y lo hablamos sin venderte nada que no vayas a amortizar.
Servicios relacionados
Recreación Reforma de casas y chalets
Qué cuesta reformar una casa o un chalet en Tenerife, qué entra en el presupuesto y qué no, y cómo se organiza la obra sin que se te vaya de las manos.
Ver el servicio
Recreación Presupuesto de reforma
Visita técnica gratuita y presupuesto cerrado por partidas en 3-5 días laborables.
Ver el servicio
Recreación Rehabilitación energética de edificios
Rehabilitación energética en Tenerife: envolvente, carpintería y autoconsumo. Te decimos en qué orden invertir para que cada euro rinda, y qué ayudas hay vigentes hoy.
Ver el servicio
Cuéntanos qué necesitas
Te llamamos en menos de 24 h laborables para agendar la visita. Gratis y sin compromiso.
- Visita técnica gratuita en toda la isla
- Presupuesto cerrado y desglosado por partidas
- Tus datos no se ceden a terceros
¿Prefieres hablar? 634 33 28 66
¿Ponemos número a tu reforma?
Cuéntanos qué quieres hacer y en qué zona de la isla. Te llamamos, visitamos la vivienda y te pasamos un presupuesto cerrado y desglosado por partidas. Sin coste y sin compromiso.