Reformas en La Orotava
La Orotava es el municipio más extenso de Tenerife y sube desde el mar hasta las Cañadas del Teide, de modo que dentro del mismo término conviven la casa de balcones del casco histórico protegido, la vivienda tradicional de medianías y la construcción reciente en las zonas bajas. Reformar aquí casi siempre significa enfrentarse a dos cosas: una construcción hecha con piedra, barro y madera de tea, y un clima húmedo que lleva décadas trabajando contra ella.
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Cómo se reforma en La Orotava
Recreación La casa del casco: tea, teja y cantería
La casa tradicional orotavense está construida con muros de mampostería trabada con barro, de mucho espesor, con los huecos rematados en cantería, forjados de madera de tea y cubierta de teja árabe apoyada sobre entablado. Cuando abrimos una de estas casas, el primer sitio donde miramos son las cabezas de las vigas allí donde entran en el muro: es el punto que se pudre sin dar ninguna señal desde abajo, porque la humedad del muro y la falta de ventilación se juntan justo ahí. Ese diagnóstico, hecho antes de presupuestar, es lo que separa un presupuesto realista de uno que se rompe en la segunda semana.
Hay una decisión técnica que en estas casas marca la diferencia entre resolver el problema y agravarlo: los morteros. Revestir un muro de piedra y barro con mortero de cemento y pintura plástica parece un acabado limpio y lo que hace es sellar la humedad dentro del muro, que acaba saliendo más arriba, empujando el revestimiento y pudriendo la madera que tiene al lado. En construcción tradicional se trabaja con morteros de cal y acabados permeables al vapor, que dejan que el muro seque. Es más lento, cuesta más y hay menos gente que lo haga bien, pero es lo que funciona.
La cubierta es el otro capítulo grande. Renovarla suele implicar desmontar la teja, revisar y tratar el entablado y la estructura de madera, resolver el aislamiento y la impermeabilización por debajo y volver a colocar la teja —muchas veces recuperando la original, porque la teja vieja tiene un color y una textura que la nueva no imita y que en zona protegida importa—. Y hay que resolver bien el encuentro con los muros y los aleros, que es donde entra el agua con la lluvia empujada por el viento.
Humedad, capilaridad y la vivienda de medianías
El valle de La Orotava está en la vertiente norte y recibe los alisios de frente, con nubes bajas apoyadas en la ladera buena parte del año y lluvia que llega en horizontal más que en vertical. Ese régimen produce tres patologías que vemos una y otra vez: capilaridad ascendente en la base de los muros, que se levantaron sin ninguna barrera contra la humedad del terreno; condensación en las estancias frías y poco ventiladas; y filtraciones por la fachada expuesta al norte, que nunca llega a secarse del todo entre un episodio y el siguiente.
Con eso conviven la carcoma y las termitas, que en las estructuras de madera antiguas no son una posibilidad remota sino un riesgo que hay que descartar activamente antes de cerrar techos y tabiques. Tratar la madera cuando está a la vista es barato; descubrirlo después de haber terminado la obra es carísimo. Por eso en estas casas insistimos en una fase previa de inspección con catas, aunque retrase el arranque.
En las medianías —La Perdoma, San Antonio, Benijos, Aguamansa, Pinolere— aparece además el desnivel. Las parcelas están aterrazadas, las casas se apoyan en muros de contención antiguos y muchas se ampliaron por fases a lo largo de generaciones, con soluciones constructivas distintas en cada cuerpo. Reformar ahí exige entender qué se hizo en cada época antes de plantear nada, porque lo que sirve para un cuerpo no sirve para el de al lado.
Obra en calles estrechas y con pendiente
El casco de La Orotava se organiza en calles empinadas y estrechas, muchas empedradas y algunas peatonales, donde un camión grande sencillamente no entra y donde poner un contenedor de escombro en la puerta no siempre es posible. Se trabaja con vehículos pequeños, con sacas en lugar de contenedor, con horarios de carga acotados y con acopio dentro de la vivienda. Es una logística más lenta y hay que decirlo en el presupuesto, no descubrirlo en obra.
Además, el casco tiene un calendario propio. Durante el Corpus, cuando las calles se ocupan con las alfombras y con los preparativos, la circulación y el acceso cambian por completo durante días. Es un detalle que a un contratista de fuera se le escapa y que a nosotros nos obliga a planificar las fases ruidosas y las entradas de material esquivando esas fechas.
Licencias y permisos de obra en La Orotava
- Comunicación previa
- Obra menor
- Obra mayor con proyecto
El casco de La Orotava está protegido como conjunto histórico y cuenta con un catálogo que asigna a cada inmueble un grado de protección. Eso significa que actuaciones que en otro municipio serían menores —cambiar la carpintería exterior, pintar o revestir la fachada, sustituir la cubierta de teja, modificar un hueco— aquí afectan a un bien protegido y pueden requerir informe del servicio de patrimonio además del permiso municipal.
Fuera del casco la lógica es la habitual: la obra interior que no toca estructura, distribución ni imagen exterior suele ir por comunicación previa o declaración responsable, y las intervenciones sobre estructura, cubierta, volumetría o fachada requieren licencia con proyecto técnico y dirección facultativa. En vivienda tradicional, la sustitución de forjados de madera o de la estructura de cubierta entra casi siempre en el segundo grupo, aunque por dentro parezca una obra de mantenimiento.
Hay una capa más que en este municipio conviene revisar por su extensión: buena parte del término está en suelo rústico y en espacios protegidos que llegan hasta el Teide, con condiciones específicas para edificar, ampliar o consolidar. Nosotros comprobamos qué régimen le corresponde a tu parcela y tramitamos el expediente, sin adelantarte importes de tasas ni plazos de resolución que no dependen de nosotros.
No publicamos importes de tasas ni plazos administrativos concretos porque cambian con cada ordenanza y una cifra desactualizada es peor que ninguna. Lo comprobamos en la sede electrónica del ayuntamiento antes de darte fecha de inicio. Tienes el marco general en la guía de licencias de obra en Tenerife.
Zonas de La Orotava donde trabajamos
Trabajamos en el casco histórico y su entorno, en los barrios de la parte baja como La Cruz Santa, Los Gomeros, San Isidro y El Rincón, y en las medianías del valle: La Perdoma, San Antonio, Camino de Chasna, Benijos, Aguamansa, Pinolere, La Florida y Las Candias. Cuanto más se sube, más pesa el acceso y el desnivel en la organización de la obra.
Preguntas frecuentes sobre reformar en La Orotava
Las preguntas que más nos hacen en las visitas. Si la tuya no está, pregúntanosla directamente.
¿Puedo sustituir la cubierta de teja por otra solución más barata?
Si la casa está dentro del conjunto histórico o catalogada, la respuesta corta es que no: la teja árabe forma parte de lo que la protección conserva, y lo que se hace es desmontarla, resolver aislamiento e impermeabilización por debajo y volver a colocarla, recuperando en lo posible la teja original. Fuera de la zona protegida hay más margen, aunque en una casa tradicional el cambio de material rara vez sale a cuenta a largo plazo.
Tengo la parte baja de las paredes húmeda y con la pintura levantada. ¿Se soluciona?
Es capilaridad: el muro absorbe humedad del terreno y la evapora por donde puede. Se corrige, pero no con pinturas impermeabilizantes que la encierran. El camino es dejar respirar el muro con revestimientos permeables al vapor, morteros de cal y, según el caso, mejorar el drenaje perimetral y la ventilación. Cualquiera que te ofrezca resolverlo solo con una capa de pintura te está vendiendo un aplazamiento.
¿Se puede meter un baño nuevo en una casa antigua del casco?
Normalmente sí, y suele ser una de las mejoras que más cambian el uso de la casa. La dificultad no está en el baño sino en el recorrido de las instalaciones: hay que llevar agua y desagüe sin abrir rozas agresivas en muros históricos ni perforar forjados de tea sin criterio. Se resuelve buscando trazados por zonas no protegidas y aprovechando patios y falsos techos.
¿Reformar una casa tradicional cuesta más que un piso?
Por metro cuadrado, sí suele situarse en la parte alta de la horquilla habitual de 500 a 1.500 €/m², y por dos motivos: los oficios especializados en madera, cal y cantería son más caros, y hay más incertidumbre bajo lo que se ve. Por eso en estas casas hacemos catas antes de cerrar el presupuesto y te contamos qué partidas están confirmadas y cuáles dependen de lo que aparezca al abrir.
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Ver la comarcaÚltima revisión de esta página: 14 de agosto de 2026.
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